2023年下半年，西安樓市第一個(gè)重磅消息，就是二批次土地出讓計(jì)劃！

此次計(jì)劃出讓108宗，合計(jì)7045.55畝土地，規(guī)模遠(yuǎn)超第一批次。2月16日，西安發(fā)布第一批次出讓計(jì)劃，一共73宗土地，合計(jì)4915畝，今年兩批次土地出讓，都要超過去年數(shù)據(jù)。

這一次土地既有“西南-東北”的持續(xù)供應(yīng)（高新區(qū)供應(yīng)1758畝，港務(wù)區(qū)供應(yīng)559畝，浐灞供應(yīng)994畝），又有曲江新區(qū)（曲江大明宮供應(yīng)301畝，曲江新區(qū)供應(yīng)166畝）、經(jīng)開區(qū)（經(jīng)開核心區(qū)供應(yīng)32畝，高鐵新城供應(yīng)337畝）的加大力度，總而言之，看點(diǎn)不少。

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房地產(chǎn)市場除了要看政策導(dǎo)向之外，還要看供求關(guān)系，目前西安市場明顯在縮量，此時(shí)加大供應(yīng)，沖擊將會(huì)極為明顯！

有人說，鄭州的今天，就是西安的明天，這個(gè)話，以前我們不認(rèn)同，但現(xiàn)在卻有些擔(dān)心！

西安會(huì)不會(huì)像過去溫州、鄭州、重慶、武漢一樣，出現(xiàn)土地供過于求，最終導(dǎo)致房價(jià)不穩(wěn)，要知道，鄭州已經(jīng)跌了七八年了。

當(dāng)年鄭州拆遷六百個(gè)村子，動(dòng)遷百萬人，每年幾萬畝的土地供應(yīng)，2016年樓面地價(jià)就出現(xiàn)了3萬+/㎡，北龍湖新房最高價(jià)格突破6萬/㎡，最終讓購房者買單，如今還歷歷在目。

如今，西安市場也出現(xiàn)了供應(yīng)洪峰，市場是否能夠接住，仍未可知，但朋友圈的情緒確實(shí)很低落，對于市場預(yù)期較低。

情況1：今年供地遠(yuǎn)超去年同期。今年西安二批次供地108宗7045畝，遠(yuǎn)超去年同期的34宗1915畝，這幾乎是翻數(shù)倍供應(yīng)，但去年下半年土地市場成交冷淡，今年二批次供地土拍或難度更大。

情況2：明后年或是供應(yīng)量洪峰。2022年西安成交住宅用地131宗，但新增項(xiàng)目不多，如果再加上2023年一批次供地73宗、二批次供地96宗（西安主城區(qū)&西咸），到明后年，西安及西咸或?qū)⑿略鲰?xiàng)目兩三百個(gè)，達(dá)到近年來高峰水位。

大面積的土地供應(yīng)，新房項(xiàng)目變多，限購又導(dǎo)致新增購房群體有限，市場接盤俠太少了！

進(jìn)入2023年，西安住宅供應(yīng)壓力較大，尤其是在土地市場慘淡的情況之下，往往將壓力給到高新區(qū)。

情況1：西南-東北勢頭不減。主城區(qū)土拍對于西南-東北的依賴度變高，僅僅是高新區(qū)便有1758畝，占到24.95%，而港務(wù)區(qū)&浐灞供應(yīng)1553畝，占比22.05%，占到市場總量的47%。

情況2：高新三期供地為主。高新區(qū)供地反映了三種情況，開發(fā)主要集中在高新CID未來之瞳南北兩側(cè)，低密度住宅開發(fā)主要是偏重國際社區(qū)，而軟件城開發(fā)在有意控制規(guī)模，推遲片區(qū)進(jìn)入存量房開發(fā)的時(shí)間。

情況3：浐灞、港務(wù)區(qū)加大供應(yīng)。這一次，浐灞生態(tài)區(qū)供地994畝，面積僅次于高新區(qū)，土拍壓力顯而易見，未來庫存量也將激增。港務(wù)區(qū)供地大部分集中在歐亞大道以東的政經(jīng)板塊，配套最密集的奧體核芯板塊土地資源見底。

情況4：曲江繼續(xù)挖掘存量。近幾年來曲江核芯區(qū)土地資源緊俏，導(dǎo)致2萬+樓面地價(jià)誕生，第二批次4宗曲江新區(qū)土地，雖然面積較小，但也反映了曲江向內(nèi)挖存量的決心，整體容積率控制尚好。

結(jié)合2023年第一批次供地情況來看，目前西安供地量最大的仍是“西南-東北”，即西南高新三期、東北的浐灞及港務(wù)區(qū)。

但是，如此大的土地供應(yīng)，未來土拍壓力顯而易見，如果再出現(xiàn)流拍潮，對于本就信心不足的市場，可能不可避免地再次跌落，想要修復(fù)市場預(yù)期，將更加困難。

近期粉友咨詢量最大的便是高新三期，大量住宅供應(yīng)再加上目前的高庫存和高房價(jià)，已經(jīng)成為當(dāng)下樓市的一個(gè)敏感話題，如果再有片區(qū)調(diào)規(guī)，住宅用地變多，壓力可想而知。

當(dāng)然，這一次土拍供應(yīng)各個(gè)區(qū)都在參與，上半年一些停工的學(xué)校場館建設(shè)，在土地拍賣籌資之后，或?qū)⒂瓉韽?fù)工！

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